近日消息，深圳市規(guī)劃國土委擬定并實施了《商品住房和商務(wù)公寓預、現(xiàn)售價格管理操作細則》。該《細則》要求，建立商品住房和商務(wù)公寓預售審批預審查制度，項目首次申請預售申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價；擬申請預售項目屬分期開發(fā)再次申請預售的，其戶型申報均價不得高于本項目前一期實際銷售價格。

根據(jù)深圳市政府辦公廳2016年10月4日轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（深府辦[2016]28號）第五條“關(guān)于加強商品住房和商務(wù)公寓項目銷售價格管理”的有關(guān)規(guī)定，市規(guī)劃國土委于近期擬定并實施了《商品住房和商務(wù)公寓預、現(xiàn)售價格管理操作細則》（以下簡稱《操作細則》）。

該《操作細則》是市規(guī)劃國土委落實深府辦[2016]28號文，建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機制的重要舉措之一，有利于促進深圳市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，防止房價大起大落。市規(guī)劃國土委將堅定不移的貫徹落實國家、省市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，切實維護群眾合法權(quán)益。

《操作細則》原文如下：

《商品住房和商務(wù)公寓預現(xiàn)售價格管理操作細則》

根據(jù)市政府辦公廳2016年10月4日轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（深府辦〔2016〕28號，以下簡稱《若干措施》）有關(guān)規(guī)定，為進一步加強我市商品住房和商務(wù)公寓預、現(xiàn)售價格管理，維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，現(xiàn)制定操作細則如下：

一、商品住房和商務(wù)公寓預售價格管理

（一）建立商品住房和商務(wù)公寓預售審批預審查制度。我委各管理局在受理商品房預售申請之前，需對擬申請辦理預售的商品住房和商務(wù)公寓項目資料進行前期審查，對項目的申報價格進行合理指導。按照《若干措施》的相關(guān)規(guī)定，擬申請預售項目屬首次申請預售的，其戶型（按建筑面積小于90平方米、90-144平方米、大于144平方米三種類型計，以下同）申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊同類二手房價格（二手房價格由市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心提供或由申請企業(yè)委托評估機構(gòu)進行評估）；擬申請預售項目屬分期開發(fā)再次申請預售的，其戶型申報均價不得高于本項目前一期實際銷售價格，如前一期銷售的項目無同類戶型或價格明顯低于當前市場平均價格的，可參照周邊同類同戶型在售項目的銷售均價。

我委各管理局對擬申請預售項目的申報資料和價格進行審查確認無誤后，將項目有關(guān)情況按規(guī)定格式報委員會，預售受理時間由委員會按照前期已報預售計劃做全市統(tǒng)一調(diào)配，房地產(chǎn)業(yè)處在委員會的統(tǒng)一部署下做好預售項目的高低搭配工作。

（二）完善預售價格備案和備案變更制度。預售價格備案仍按當前操作的程序辦理，各管理局在辦理預售審批后由市價格主管部門辦理價格備案。按照《若干措施》有關(guān)規(guī)定，市價格主管部門不再辦理商品住房和商務(wù)公寓項目上調(diào)備案價格的變更手續(xù)，各管理局不再辦理相應(yīng)上調(diào)價格系統(tǒng)數(shù)據(jù)修改的有關(guān)手續(xù)，下調(diào)備案價格也需有度有節(jié)奏開展，不得短期內(nèi)大幅度下調(diào)，防止房價大起大落。

二、商品住房和商務(wù)公寓現(xiàn)售價格管理

（一）做好商品住房和商務(wù)公寓現(xiàn)售價格指導。

1、 對于已批預售的商品住房和商務(wù)公寓項目轉(zhuǎn)現(xiàn)售的，套房備案價格仍按預售申報價格確認，備案價格繼續(xù)通過系統(tǒng)對外公示。、

2、對于未辦理預售直接辦理現(xiàn)售的商品住房和商務(wù)公寓項目，登記中心要在項目辦理不動產(chǎn)權(quán)首次登記和分證變更登記之后，告知開發(fā)企業(yè)攜帶項目不動產(chǎn)權(quán)證書和分戶表等材料并至少以棟為單位到項目轄區(qū)管理局申請辦理現(xiàn)售價格指導手續(xù)（具體標準參照預售項目預審查制度）；信息中心要及時將現(xiàn)售的套房數(shù)據(jù)導入房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，各管理局辦理現(xiàn)售價格指導手續(xù)后將套房價格錄入系統(tǒng)并對外公示。未申請辦理現(xiàn)售價格指導手續(xù)的項目，不得開通網(wǎng)簽現(xiàn)售合同權(quán)限。

3、對原屬自用性質(zhì)的住房或商務(wù)公寓項目，通過補繳地價等形式入市現(xiàn)售的，登記中心要在項目換領(lǐng)商品房性質(zhì)不動產(chǎn)權(quán)證書完畢后，告知申請單位攜帶項目不動產(chǎn)權(quán)證書和分戶表等材料到項目轄區(qū)管理局申請辦理現(xiàn)售價格指導手續(xù)（具體標準參照預售項目預審查制度），項目成棟的需以棟為單位申請辦理，項目不成棟的需一次性辦理；信息中心要及時將現(xiàn)售的套房數(shù)據(jù)導入房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，各管理局辦理現(xiàn)售價格指導手續(xù)后將套房價格錄入系統(tǒng)并對外公示。未申請辦理現(xiàn)售價格指導手續(xù)的，不得開通網(wǎng)簽現(xiàn)售合同權(quán)限。

（二）商品房現(xiàn)售價格備案。目前，我委正在和市價格主管部門協(xié)商商品房現(xiàn)售價格備案事宜，在未明確相關(guān)程序之前暫不要求企業(yè)辦理商品房現(xiàn)售價格備案手續(xù)。



三、帶精裝修交樓項目價格管理

對于帶精裝修交樓的商品住房和商務(wù)公寓項目，各管理局在辦理預售或現(xiàn)售預審查時應(yīng)指導申請企業(yè)將裝修成本從申報價格中剝離，同時要求開發(fā)企業(yè)在銷售階段要將相關(guān)信息明確告知購房人，在網(wǎng)簽合同階段要在合同中增加相應(yīng)補充約定，明確合同價格和不動產(chǎn)權(quán)登記價格不包含精裝修成本，不得違背購房人的意愿，強制搭售或通過提高裝修價格變相抬高房價。

對此，各家自媒體均有自己的看看法：

深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺：

調(diào)控目的是房價零增長，比此前的限價令更嚴厲（此前是10%），表明2017年仍是樓市嚴控年，政策不放松。

自媒體人陸家嘴：

繼重慶祭出幾個大棒后，北京、深圳也有所表態(tài)，說明調(diào)控已經(jīng)全國化了。深圳的做法，則是直接橫向比較，控制房價上漲。曾經(jīng)游離于“限價令”之外的商務(wù)公寓、現(xiàn)售房、精裝房，這次一一“中槍”。在深圳房價已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào)態(tài)勢，結(jié)合今年初信貸沖高回落，再加上“限貸令”當頭棒喝，2017年深圳樓市繼續(xù)調(diào)整，是可以期待的。

自媒體人樓兔子：

深圳調(diào)控房價不放松，房價野蠻生長的時代結(jié)束了。

這份文件是本輪調(diào)控的終極補丁，是因為這個文件擊中了此前樓市調(diào)控中始終定義模糊的真空地帶。

更深層次說，這個文件是深圳樓市朝著“建立房地產(chǎn)長效調(diào)控機制”方向的一種努力，也是合理引導社會各方對深圳房價預期的一種努力。

政府定游戲規(guī)則，各方遵照執(zhí)行。陽光公正公開，這種穩(wěn)定市場預期的做法，可以稱之為長效調(diào)控機制。定價游戲規(guī)則的核心是監(jiān)管，不大漲不大跌預計將會是長期狀態(tài)。

說到底，這個文件是政府有關(guān)部門和開發(fā)商對新房定價的一個協(xié)同操作細則。這只是一個辦事原則，但這個原則卻告訴了市場某種價格引導方向：深圳房價野蠻生長的時代結(jié)束了！深圳樓市也有可能從此真正進入白銀時代。新時代下，開發(fā)商和樓市投資者的操作難度都將幾何量級增長，掘金深圳樓市將會是一個非常有技術(shù)含量的工作，博傻掙錢一去不復返咯。

咚咚找房新房專家牛浩思：

文件整體來看，以穩(wěn)定樓市為前提，為平抑市場的整體均價而定，從不同時期的銷售端口“預售和現(xiàn)售”兩個方面進行嚴格控制，并將水分較大的裝修價格剝離，首次將“高低搭配”之類的調(diào)控手段第一次明確公示于眾，顯示官方對于此次調(diào)控的明確表態(tài)。如果繼續(xù)高杠桿、高房價，或許會觸發(fā)樓市的金融風險，嚴格的房價管理控制預計將會持續(xù)一段時間，對于剛需置業(yè)者而言是上車的好時機。

深圳看房團以為，在這則《公告》發(fā)布之后，深圳樓市2017市場異常明朗，全年房價走勢基本可以用一個字形容，那就是“穩(wěn)”。

在去年10月國慶期間，深圳出臺“深八條”后，新房和二手房已經(jīng)雙雙淪陷，二手房更是實現(xiàn)了三連跌。最近國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳新房環(huán)比下跌0.4%，上海和北京也分別下跌了0.2%、0.1%，一線城市只廣州新房仍保持低速增長，12月新房環(huán)比上漲了0.7%。

但是，這新房和二手房低迷期間，商務(wù)公寓不知不覺熱起來了。因為公寓不在限購限貸范疇以內(nèi)，因此在住宅遭受最嚴調(diào)控之際，商務(wù)公寓成為了一個缺口。

其供應(yīng)量，最近一段時間出現(xiàn)了井噴。在“深八條”之后，入市項目中，公寓項目十占其九，2017年第一周新入市的5個樓盤中，就有合正丹郡、星河上寓等4個樓盤為公寓項目。

數(shù)據(jù)顯示，2016年商務(wù)公寓成交8750套，占整個房屋市場成交量的17.8%，相比于去年高出了6個百分點，創(chuàng)造了歷史最高紀錄。而且，商務(wù)公寓的價格創(chuàng)歷史新高，均價達到52700元/㎡，環(huán)比增長10.9%，漲幅較去年略有放緩。

這個現(xiàn)象，用“按下葫蘆又起瓢”這個成語形容非常恰當。投資客們，終于找到了一個新的投資標的。其實也不新，只不過以前有投資更好的住宅產(chǎn)品，現(xiàn)在只是退而求其次。

就在這個緊要關(guān)頭，商務(wù)公寓限價消息傳來，這將封堵投資客們最后一個投資風口。同時，也再一次亮明了管理層對于房價的態(tài)度。就在前些天深圳舉行的六屆人大三次會議上，市長許琴就特別強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一原則。

據(jù)悉，截至1月15日，在北京、上海、廣州、深圳、重慶、天津、南京、合肥、珠海等九大城市的政府工作報告里，“抑制資產(chǎn)泡沫”被兩個城市提及，將“房子是用來住的，不是用來炒的”寫入報告的有四個城市，還有四城提出“要發(fā)展住房租賃市場”，而“要合理增加住宅用地供應(yīng)”的城市更達到了五個。

深圳高層一再就樓市發(fā)聲，調(diào)控完住宅調(diào)控公寓，目的就只有一個，穩(wěn)定2017年的樓市。所以，可以很明確地告訴大家，2017年，深圳無房事！

樓市出現(xiàn)歷史性變化！很多人仍然沒看懂

存量房的高效流通是一個城市房地產(chǎn)市場成熟的標志，經(jīng)濟冷熱的周期變化以及一個城市經(jīng)濟基本面的波動，存量房市場（買賣與租賃）也能水暖先知。因此，依托分支遍布全國的存量房經(jīng)紀機構(gòu)，鏈家研究院每年發(fā)布的研究報告非常值得分析。

2017年1月13日，由鏈家研究院主辦的鏈家思享會年會在北京召開，現(xiàn)場發(fā)布了《存量時代，流通為王》的房產(chǎn)行業(yè)研究報告，并由鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)博士對2017年及未來若干年中國房地產(chǎn)市場的走向進行了深度分析。本文是筆者對報告核心內(nèi)容的濃縮解析，相信無論是房地產(chǎn)從業(yè)者，還是房產(chǎn)買賣、租賃市場的參與者，均能從中獲益。

一、中國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型：存量房黃金時代的到來

楊現(xiàn)領(lǐng)博士指出，經(jīng)過18年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場已進入“存量房時代”。1998年房改至今，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了基本制度奠定期（1998-2003）、基本面推動期（2004-2007）、動力轉(zhuǎn)換期（2008-2013）和分化變軌期（2014至今）四個階段，未來將迎來存量房的黃金十年，呈現(xiàn)出以下五大特征。

1. 存量超過新增成為市場主角

以北京、上海和深圳2016年的二手房市場為例，三地二手房成交量分別是新房的2.8倍、2.6倍和1.5倍。據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，2016年中國存量房屋總價值高達245萬億元，包括新房、二手房、租賃、物業(yè)管理、城市更新等在內(nèi)的存量房市場各行業(yè)收入總計1.91萬億人民幣，超過廣東和江蘇兩省全年財政收入之和。

2. 存量市場集中度更高

以全國市場來看，二手房成交高度集中于一線和二線城市。其中，一線城市二手房成交額占據(jù)全國總交易額的48.2%，排名前10的城市占到全國總額的66.3%，前20的城市為77%。未來中國房地產(chǎn)特別是存量房市場的發(fā)展機遇就在于中國的“3+6核心城市”格局，即環(huán)北京、環(huán)上海和環(huán)深圳3個城市圈，加上南京、合肥、武漢、長沙、重慶以及成都6大內(nèi)陸中心城市。3+6核心城市的常住人口、GDP占全國比重的19.5%和36.8%，其新房與二手房交易額占比更是達到了46.2%和73.5%。

3. 存量時代，經(jīng)紀機構(gòu)唱主角

《存量時代，流通為王》報告顯示，目前，北上廣三地二手房交易的機構(gòu)滲透率均超過了80%，經(jīng)紀機構(gòu)成為二手房市場的主導，其集中度也在不斷提高。下圖是三地排名前3、前5和前10的經(jīng)紀機構(gòu)在二手房市場中所占的份額，集中度最高的北京，前3機構(gòu)的市場份額竟然超過了7成。

從各城市排名第一的經(jīng)紀機構(gòu)來看（見下列三張圖），北京市場的集中度最高，排名第一的鏈家市場份額高達48.3%，是第二位的4.4倍。上海市場其次，鏈家的市場份額是中原的3倍。相對而言，深圳市場的集中度較低，排名第一是中原地產(chǎn)，比第二名的鏈家高出2個百分點。

4. 機構(gòu)競爭日益激烈

二手房市場較高的機構(gòu)滲透率和集中度，對于從事存量房買賣和租賃的經(jīng)紀機構(gòu)而言，即是機遇，又是挑戰(zhàn)。下圖中的四家大型品牌中介，雖然鏈家在門店和經(jīng)紀人數(shù)量上明顯高于競爭對手，但在進駐城市上中原地產(chǎn)和Q房網(wǎng)相對較多，未來市場，競爭會趨于更加良性與規(guī)范化的競爭。

5. 提升“百人流通率”，實現(xiàn)資產(chǎn)的高效利用

筆者在鏈家研究院《存量時代，流通為王》報告中有個重要發(fā)現(xiàn)，即2016年一二線城市的房價漲幅與各城市房屋的百人流通率成反比。“百人流通率” 即每年一百個人里面有多少人買了房子或者換了房子，這個指標衡量了有多少人在去年買到或者改善了自己的房屋，代表的是真實需求被滿足的程度。房屋百人流通率低的城市，房屋供應(yīng)會非常緊張，導致房價上漲。這是一個判斷當?shù)胤康禺a(chǎn)市場趨勢的重要指標。健康的房地產(chǎn)市場應(yīng)當量多價穩(wěn)，加大流通效率才能穩(wěn)定房價。目前一線城市的房屋百人流通率嚴重偏低，如果這些城市人地錯配、供需矛盾的問題得不到解決，那么調(diào)控政策只能延遲需求，房價上行的壓力依舊存在。

在一線城市土地供應(yīng)緊張的條件下，通過釋放存量房交易以提升百人流通率指標，就能一定程度上緩解供需矛盾，并實現(xiàn)存量資產(chǎn)的高效利用。

二、租賃市場的崛起

近年來，住房租賃市場的規(guī)范與發(fā)展受到最高決策層的關(guān)注。筆者認為，隨著國家購租并舉的住房制度的落實，在存量房成為市場交易主流的同時，房屋租賃必將成為房地產(chǎn)市場另一支重要的支撐力量。此前鏈家研究院發(fā)布的國內(nèi)首份研究國際國內(nèi)租賃市場的行業(yè)研究報告《租賃崛起》已經(jīng)引發(fā)行業(yè)的關(guān)注，關(guān)于租賃市場的趨勢，楊現(xiàn)領(lǐng)博士在鏈家思享會上也再次進行了深入解讀：

1.租賃時代的新趨勢

（1）租金上漲，市場規(guī)模擴大。隨著可支配收入的增長，租金將繼續(xù)穩(wěn)定上漲，而目前1億租金的長租市場未來10年規(guī)模將突破3萬億。

（2）機構(gòu)滲透率不斷提升，持有帶來高市值。未來國內(nèi)可能實現(xiàn)70%的機構(gòu)滲透率，其中機構(gòu)持有房源比例為10%，通過REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）等房產(chǎn)證券化模式，持有房產(chǎn)將為機構(gòu)帶來高市值；

（3）核心城市住宅租賃的市場潛力突顯。租賃市場中，住宅租賃的前景最為看好，而機會最大的城市則是分布在3+6格局中排名前30的核心城市。

（4）租賃產(chǎn)業(yè)鏈日益完善，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)深度參與。租賃市場的完整生態(tài)包括信息、運營、交易和金融，其中運營是瓶頸；從開發(fā)/購買、房屋翻新、房源信息到撮合交易、運營管理和租后服務(wù)等環(huán)節(jié)，互聯(lián)網(wǎng)新技術(shù)將參與到整個租賃產(chǎn)業(yè)鏈中。

（5）租賃市場迎來政策紅利。從2015年1月住建部發(fā)布《加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》到2016年12月的中央經(jīng)濟工作會議和中央財經(jīng)領(lǐng)導小組會議，住房租賃市場的規(guī)范與發(fā)展受到最高決策層的關(guān)注。

（6）公寓租賃市場規(guī)模不斷擴大，品牌間的競爭日益激烈，規(guī)模優(yōu)勢凸顯。

2.當前租賃市場的特點與問題

（1）租賃人口占比低。美國與日本租賃人口占比均超過30%，而中國的這一比例僅為11.7%，還有不小的提升空間。

資料來源：鏈家研究院《存量時代，流通為王》市場展望報告

（2）租金/收入占比低。中國核心城市租客的租金支出占個人收入的比重大約在20-30%之間，相比下圖中的國際大都市，處于較低水平。

（3）租賃市場GMV（成交總額）占交易GMV比例低。中國交易市場的規(guī)模是美國的2.2倍、日本的15倍，但租賃市場規(guī)模卻只有前者的0.29和1.25倍，中國租賃市場比重在未來將得到較大的提升。

（4）供需錯配。主要表現(xiàn)在戶型、租期、租金水平、支付方式等方面的供需錯配，房屋品質(zhì)也是一個亟待改善的問題。

三、開發(fā)商的未來轉(zhuǎn)向

近年來，一線城市限制人口總數(shù)、二線城市核心區(qū)域地塊日益稀缺、三四線城市要去庫存，相關(guān)部門又展開了對城市開發(fā)邊界的劃定工作，由此導致土地供應(yīng)減少、土地價格不斷攀升；另一方面，2009年以來，經(jīng)歷了市場的兩次井噴，上市房地產(chǎn)公司的凈利潤率卻一路從17%下降到不足10%。與此同時，國家明確了房地產(chǎn)的居住屬性，樓市調(diào)控的長期機制正在培育。上述種種因素正逼迫企業(yè)尋找新的開拓方向。

1. 存量市場的機遇

隨著存量時代的到來，房地產(chǎn)流通市場的規(guī)范與發(fā)展受到中央最高決策層的重視。2016年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議和中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十四次會議提出，要加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展；讓房地產(chǎn)回歸住房屬性，建立購租并舉的住房制度，形成長遠的制度安排。

2. 住房供給生態(tài)體系的成熟

存量房時代重在服務(wù)而非開發(fā)，未來房企的競爭不再限于搶奪優(yōu)質(zhì)地塊或開發(fā)優(yōu)質(zhì)樓盤，更在于用服務(wù)創(chuàng)造價值。鏈家研究院的楊現(xiàn)領(lǐng)博士指出，未來房產(chǎn)市場的商業(yè)模式依靠兩個支撐點：金融和服務(wù)，產(chǎn)品端越來越趨同。這將是一個主體廣泛多元的住房供給服務(wù)生態(tài)體系，包括二手房流通、租賃等交易服務(wù)，裝修、維護、搬家、保潔等維護服務(wù)，租金、貨幣化等金融服務(wù)，與新房時代開發(fā)商主導的市場風格迥異。當前，一個分工相對完整的行業(yè)生態(tài)體系正在成熟。

3. 開發(fā)、持有和運營管理的一體化

許多大型品牌開發(fā)商，每年新房銷售額高達幾千億，但自身并不持有房產(chǎn)，在中國鬧資產(chǎn)荒、存量價值日益凸顯的背景下，這不能不說是一大遺憾。目前開發(fā)商的強項還是新樓盤的開發(fā)能力，運營和自營還有很長一段路要走。部分有前瞻性的開發(fā)商已經(jīng)開始與房產(chǎn)中介進行超越傳統(tǒng)（一二手房聯(lián)動）的合作，楊現(xiàn)領(lǐng)認為，這種合作在未來一定會覆蓋新房、二手房和租賃市場的信息、交易、維護和金融服務(wù)等整個產(chǎn)業(yè)鏈。

可以預期，越來越多的開發(fā)商將進入這一前景廣闊的賽道。近期，融創(chuàng)中國26億入股鏈家只是一個開始?？辞辶速惖溃x擇合作選手就相對容易，畢竟好的選手只有寥寥可數(shù)的幾家。