隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式日趨多元化,當(dāng)下大部分房企都不再局限于單純的投資與建設(shè),而是紛紛采用“房地產(chǎn)開發(fā)”與“運(yùn)營”并舉的新型模式,以此提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,強(qiáng)化企業(yè)對抗各類風(fēng)險的能力。為助力公司開拓更大市場份額,房企管理者需要招募專業(yè)的項(xiàng)目策劃、建設(shè)行家,更需要安排房地產(chǎn)投資和管理行家坐鎮(zhèn),為企業(yè)發(fā)展厘清未來的前進(jìn)方向。

        作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的重要組成,房地產(chǎn)投資建設(shè)與運(yùn)營管理的定義較為復(fù)雜,它指的是從開發(fā)建設(shè)到竣工投入使用,并在經(jīng)營管理和市場流通過程中實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價值的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動統(tǒng)稱。不可否認(rèn),良好的房地產(chǎn)投資建設(shè)與運(yùn)營管理,可以為人類社會的生產(chǎn)生活提供物質(zhì)空間和載體,滿足社會對房地產(chǎn)的建設(shè)需要,但同時大家也需要深刻地意識到,近幾年房地產(chǎn)在高速發(fā)展的同時也出現(xiàn)了不少問題,面對“土地財政問題、房價過快上漲、商品房供求結(jié)構(gòu)性失衡”等突出痛點(diǎn),各房地產(chǎn)企業(yè)需要緊密圍繞資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品研發(fā)、成本控制、融資能力、營銷和管理能力等方面展開積極探索、形成科學(xué)模式,確保企業(yè)可以在新市場格局下擴(kuò)大發(fā)展空間。

        積極擁抱挑戰(zhàn),帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)成功突圍

        謝琨,西南交通大學(xué)工業(yè)與民用建筑專業(yè)學(xué)士、西南交通大學(xué)結(jié)構(gòu)工程專業(yè)碩士、中歐國際工商管理學(xué)院EMBA及上海交通大學(xué)上海高級金融學(xué)院EMBA,現(xiàn)任世茂集團(tuán)執(zhí)行董事、執(zhí)委會成員。謝琨進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)已歷二十余年,擁有豐富的房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn),但即便如此,他依然低調(diào)謙遜,在受訪過程中,謝琨直言,金融政策、財稅政策、土地政策等經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域變化都會對房地產(chǎn)市場造成影響,如何貼合政策、結(jié)合市場大環(huán)境適時調(diào)整和改進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營管理,這是眾多房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷探索的命題。

        由于空置率高、居民杠桿率上漲、新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)缺乏、居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱等諸多原因的綜合影響,當(dāng)下我國不少房地產(chǎn)企業(yè)深陷寒冬。面對行業(yè)的全新挑戰(zhàn),謝琨持續(xù)強(qiáng)化“守”、“創(chuàng)”、“融”、“美”四字箴言,圍繞“守住初心,堅(jiān)持區(qū)域深耕”、“創(chuàng)新發(fā)展,迭代人居品質(zhì)”、“融合共鳴,深入城市肌理”、“盡善盡美,醞釀城市美好”等環(huán)節(jié)展開深度探索和研究。多方考量后,謝琨最終確定了“穩(wěn)固資金實(shí)力、融匯實(shí)現(xiàn)共贏、強(qiáng)化產(chǎn)品與服務(wù)、賦能復(fù)合業(yè)態(tài)、提升標(biāo)桿打造力”五大要點(diǎn),帶領(lǐng)全體團(tuán)隊(duì)同向發(fā)力,在過去的幾年里為世茂開拓更大市場奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

        對此行業(yè)專家表示,在謝琨及其團(tuán)隊(duì)做如此突破之前,我們好像從沒想過房地產(chǎn)還能這樣玩。特別是他帶領(lǐng)企業(yè)“走出去”的創(chuàng)新舉措的確讓人深思。知情者表示,面對房地產(chǎn)寒冬,謝琨圍繞“如何在現(xiàn)有資源基礎(chǔ)上,提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益”的問題展開持續(xù)性摸索,最終他鎖定了“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”的發(fā)展新模式,通過積極踐行該理念,他所領(lǐng)導(dǎo)的世茂區(qū)域團(tuán)隊(duì)已經(jīng)與 TOP20 房企中的 80%達(dá)成合作,與酒店、文化、商業(yè)、智慧四大IP領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)資源、品牌展開建立合作關(guān)系,實(shí)現(xiàn)資源共享、互惠互利。在寒冬下,謝琨此舉為世茂開拓了全新的發(fā)展方向。

        洞察市場演化邏輯,積極提出房地產(chǎn)紓困建議

        對謝琨較為了解的同行以及他的朋友們對他都有一個統(tǒng)一的評價:閱讀量極廣、博聞強(qiáng)識,從不人云亦云,始終保持獨(dú)立思考,同時又很愿意接納不同意見。他的不少下屬同事,大多數(shù)時候不會把他看成領(lǐng)導(dǎo),而是教練或者是導(dǎo)師。他們常驚嘆于他的縝密邏輯思維以及預(yù)見性。

        一名王姓房地產(chǎn)大佬以“2021年下半年經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化對房地產(chǎn)的影響”為例展開分析,他表示,自2021年6月份以來,在“收縮型經(jīng)濟(jì)政策疊加”、“新冠疫情”的雙重影響下,民營房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的流動性挑戰(zhàn),各類金融類違約事件更是屢見不鮮,這給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展帶來了很大的困擾。“這是時代帶給我們的新命題,如何在全新時代格局下破解這個難題,這不僅僅是一家企業(yè)需要思考的,它屬于整個行業(yè)性的問題,解決好了,全行業(yè)皆可受益。”王老如此說道:“謝琨在這方面做了很好的探索,他不是一味地針砭埋怨,而是低調(diào)地進(jìn)行縝密分析和研究。在抽絲撥劍剝繭之后,他指出目前出現(xiàn)的問題主要在于‘資金端的高周轉(zhuǎn)’和‘建設(shè)端無法高周轉(zhuǎn)’的不協(xié)同,帶來全行業(yè)累計了巨量預(yù)售未交付房屋,而陡然的融資斷流和銷售下滑讓建設(shè)資金無法得到保障。他據(jù)此提出了房地產(chǎn)紓困政策建議,切中行業(yè)尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)的痛點(diǎn)。最近中央和央行大力推進(jìn)的紓困政策借款政策,如果能擴(kuò)大規(guī)模、持續(xù)推進(jìn),將從根本上止住往下滑的趨勢,對穩(wěn)住行業(yè)乃至宏觀經(jīng)濟(jì)大盤帶去了正向價值。謝琨半年以前的這一精準(zhǔn)建議,著實(shí)極具前瞻、讓人佩服。”

        王老點(diǎn)評謝琨的紓困政策建議此舉,認(rèn)為他提出的“政府指導(dǎo)政策性銀行向保交樓出現(xiàn)困難的民營房地產(chǎn)企業(yè)提供政策性貸款”的建議具有極強(qiáng)的可實(shí)踐性,為我國房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇帶去了希望。王姓前輩說道:“據(jù)不完全統(tǒng)計,該項(xiàng)政策建議已經(jīng)在全國多個城市得以實(shí)施,已確定的兩家國有政策性銀行計劃向保交付出現(xiàn)困難的民營企業(yè)提供總計2000億人民幣的政策性貸款。我們希望在未來,房地產(chǎn)行業(yè)中可以有更多的‘謝琨們’存在,積極地為行業(yè)出謀劃策,如此,行業(yè)才能有希望加快走出危機(jī),迎來新的發(fā)展機(jī)遇。”

        對業(yè)內(nèi)前輩的評價,謝琨反復(fù)說:王老過譽(yù)了,我只是通過分析后看到了行業(yè)過往的發(fā)展路徑還是存在不可持續(xù)的弊端,這一次的調(diào)整,雖然大家都很艱難,也拖累了宏觀經(jīng)濟(jì),但經(jīng)歷這次調(diào)整,行業(yè)應(yīng)該會重新煥發(fā)新的活力。在謝琨平緩的語調(diào)里,仿佛透著一種深遠(yuǎn)的思辨。在困境中看到希望,在低谷中胸懷樂觀,中國的房地產(chǎn)行業(yè)在此輪調(diào)整以后,或許真如謝琨所言,將會迎來更加健康和可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會。(孟祥陵/文)