棄房斷供,多地房?jī)r(jià)下跌業(yè)主“棄房斷供” 棄房斷供是松綁“限購(gòu)”的一種陣痛

“棄房斷供”,是指貸款購(gòu)房者停止房屋按揭,放棄該房屋的行為。最近,“棄房斷供”一詞頻頻見諸報(bào)端,浙江杭州、福建寧德、廣東廣州等地都出現(xiàn)了棄房斷供現(xiàn)象,而同樣的現(xiàn)象在蘇州城區(qū)也不少見。來(lái)自蘇州工業(yè)園區(qū)法院的數(shù)據(jù)顯示,今年1月至8月,該院受理銀行向法院起訴的借款合同糾紛案件大量增加,其中個(gè)人房屋貸款逾期不還案件120件,同比增加68.7%,增幅之大是近幾年少見。而這些案件都有著一個(gè)共同點(diǎn):幾乎所有的業(yè)主都聲稱“無(wú)力還款”而斷供。

慘淡的房地產(chǎn)市場(chǎng)下只有合理定價(jià)，才能打破濃厚的觀望情緒

慘淡的房地產(chǎn)市場(chǎng)下只有合理定價(jià)，才能打破濃厚的觀望情緒9月開局，深圳樓市進(jìn)入一個(gè)兵家必爭(zhēng)的樓市銷售旺季。在經(jīng)歷了今年前8個(gè)月的新房成交 冷淡行情后，房企新房庫(kù)存驟升，都在等待向市場(chǎng)推售大量房源的絕佳機(jī)會(huì)。從進(jìn)入9月起，房企推盤節(jié)奏明顯加快。首周就有3個(gè)樓盤開售，10個(gè)樓盤開放營(yíng)銷 中心和樣板間，進(jìn)行前期預(yù)熱活動(dòng)的樓盤則更是多達(dá)數(shù)十家。房企的高庫(kù)存和積極入市會(huì)否引發(fā)一輪降價(jià)？房地產(chǎn)下游市場(chǎng)......

據(jù)工業(yè)園區(qū)法院經(jīng)常審理房貸糾紛案件的金法官介紹,除了房?jī)r(jià)下跌,持有住房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)低于個(gè)人繼續(xù)要交納按揭貸款的價(jià)格,導(dǎo)致房屋變成“負(fù)資產(chǎn)”出現(xiàn)主動(dòng)棄房外,更有可能是購(gòu)房者自身財(cái)務(wù)出現(xiàn)問題,或者炒房團(tuán)資金鏈斷裂而“斷供”。值得注意的是,業(yè)主斷供后被銀行告到法院,缺席審理較高。被告下落不明或經(jīng)送達(dá)后拒絕出庭的,差不多要占50%,棄房抵債意圖明顯。據(jù)金法官介紹,審理斷供案件發(fā)現(xiàn),購(gòu)房者往往有一種典型的從眾心理,就是“買漲不買跌”,一部分購(gòu)房者隨意性較大,缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),對(duì)自身還款能力沒有正確評(píng)估,一旦遭遇變故,脆弱的履約能力極易喪失,無(wú)法承受巨額貸款,最終會(huì)陷入房產(chǎn)被拍賣的尷尬境地。



“棄房斷供表面看來(lái),有人愿意虧損首付和已經(jīng)支付過(guò)的利息,并搭上維護(hù)了多年的‘信用’,就一了百了。但斷供不僅是信用問題,還涉及違約責(zé)任。”金法官說(shuō)。金法官認(rèn)為,斷供現(xiàn)象頻發(fā),也反映出不少購(gòu)房者法律意識(shí)淡薄。很多人覺得,斷供以后,“大不了房子我不要了,銀行愛怎么著怎么著”。其實(shí)不然。從“斷供棄房”案例看,不管是“供不起”還是“甩包袱”,結(jié)果都是損失慘重。不僅房子沒了,首付、月供也付之東流。如果房子抵掉還不足以支付銀行貸款的話,還會(huì)在個(gè)人信用記錄中留下污點(diǎn),以后再辦理貸款甚至信用卡,都將不被批準(zhǔn)。

就“棄房斷供”現(xiàn)象而言，不僅不是一種正常的市場(chǎng)借貸模式，也是一種有違良性風(fēng)俗的違約行為，房主必然為此付出慘痛代價(jià)。據(jù)分析，此類最終選擇“棄房斷供”者，有可能獲得的是“首付”白付、月供白供，以及“血本無(wú)回”的結(jié)果，并且還不包括未來(lái)的可能的征信代價(jià)等等。然而，將“棄房斷供”者告上法庭的銀行，就可以萬(wàn)事大吉了嗎？答案應(yīng)該是否定的。

在時(shí)下房?jī)r(jià)漸漸下行的情況下，即使“拍賣”當(dāng)事人抵押的房子，也可能難以收回貸款。去年就有媒體報(bào)道，溫州房?jī)r(jià)連續(xù)23個(gè)月下降，銀行成為“被棄房”房東，房子賣掉還不夠償還銀行貸款。足以證明，在這場(chǎng)“棄房斷供”潮流中，銀行并非絕對(duì)的“贏家”。然而，造成時(shí)下一些地方城市頻繁出現(xiàn)的“棄房斷供”現(xiàn)象，何嘗不與此前的銀行“不理性”有關(guān)？依據(jù)銀監(jiān)會(huì)兩年前發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》中規(guī)定了，“應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%）”的相關(guān)條款，目的在于避免銀行盲目放貸并將貸款風(fēng)險(xiǎn)控制在最低。

此前在放貸過(guò)程中，是否真正核實(shí)到當(dāng)事人的還款能力，乃至其是否可以獲得相對(duì)穩(wěn)定的收入來(lái)源？“棄房斷供”出現(xiàn)，至少說(shuō)明一些放貸銀行在此前同樣不理性，為了賺到大把大把的貸款利息，并未按指引把月供控制在收入的一半以內(nèi)以及進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)防控。并且，并不排除正是因?yàn)楫?dāng)年銀行放貸的“過(guò)度寬松”，導(dǎo)致一些投資投機(jī)者的盲目。天下沒有免費(fèi)的午餐。多年來(lái)因?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)走俏，房?jī)r(jià)連漲十余年，在“購(gòu)房就是升值”的時(shí)候，銀行也是大把“撈”到了好處的。一些房貸業(yè)務(wù)幾成了個(gè)別銀行的主業(yè)，這是極不正常的。

蘇州一位有著多年房地產(chǎn)業(yè)訴訟經(jīng)歷的劉律師透露,一直以來(lái)都存在房貸斷供的情況,自己此前就代理過(guò)多個(gè)此類案件,大多是因?yàn)闃I(yè)主無(wú)力支付才會(huì)出現(xiàn)斷供。劉律師稱,業(yè)主以斷供來(lái)應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌存在嚴(yán)重的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。個(gè)人買房時(shí)和銀行簽訂的合同,首先是借款合同,同時(shí)還會(huì)與銀行簽訂房產(chǎn)抵押合同,千萬(wàn)不能看自己房子已經(jīng)資不抵債就選擇斷供。“從法律角度分析,斷供對(duì)借款人是非常不利的,因?yàn)樗⒉荒苊獬齻鶆?wù)人的還款責(zé)任。

房地產(chǎn)下游市場(chǎng)普遍呈現(xiàn)疲軟狀態(tài)，影響程度各不相同

房地產(chǎn)下游市場(chǎng)普遍呈現(xiàn)疲軟狀態(tài)，影響程度各不相同夏季本應(yīng)是房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的黃金季，可是記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)下游市場(chǎng)普遍呈現(xiàn)疲軟狀態(tài)，家裝、建材、家具、房屋中介等一些房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的業(yè)務(wù)量都急轉(zhuǎn)而下，甚......

如果債務(wù)人不按期還款,無(wú)論是出于哪一種原因的斷供,銀行都有可能宣布借款合同到期,要求債務(wù)人償還全部貸款。”劉律師說(shuō)。此外,不論房?jī)r(jià)如何變化,個(gè)人對(duì)銀行的借款合同總是存在的。如果業(yè)主斷供,銀行起訴業(yè)主,基本上百分之百勝訴。銀行首先是拍賣抵押的房產(chǎn),一般拍賣價(jià)會(huì)比市場(chǎng)價(jià)格低10%以上。相關(guān)的違約金、罰息、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、拍賣費(fèi)等,全都由業(yè)主支付。事實(shí)上，既然房地產(chǎn)和銀行借貸屬于市場(chǎng)行為，就不應(yīng)該“只賺不賠”。房子不可能永遠(yuǎn)漲價(jià)，而銀行放貸更不應(yīng)該永遠(yuǎn)“高枕無(wú)憂”。讓銀行在“棄房斷供”潮中也“寒戰(zhàn)”一把，其實(shí)，有利于后來(lái)的銀行企業(yè)“清醒”。

最新數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)樓市繼續(xù)降溫，房?jī)r(jià)跌勢(shì)仍然不減。從最新官方發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，8月70大中城市新房及二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)均僅剩一個(gè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)95%以上的城市都出現(xiàn)了環(huán)比下跌。更甚者，一二三線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)全面下跌，北上廣深房?jī)r(jià)也仍低迷。這是一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)終將回歸市場(chǎng)和理性的信號(hào)，但對(duì)于已經(jīng)“入市”的銀行而言不會(huì)是一個(gè)好信號(hào)。未來(lái)，在一些城市尤其是房?jī)r(jià)畸形和高企的城市，“棄房斷供”者可能會(huì)越來(lái)越多，眾多此前參與放貸并曾經(jīng)大賺特賺的銀行們，也應(yīng)該早一些做好被“拉下水”的心理準(zhǔn)備了。