1、市場份額提升至近六成，銷售業(yè)績躍上新高度

百強(qiáng)企業(yè) 2018年銷售總額增長33.2%，市場份額提升至58.1%

圖1 百強(qiáng)企業(yè)2014-2018年銷售增長情況

2018年，百強(qiáng)企業(yè)積極進(jìn)行規(guī)?；瘮U(kuò)張，通過精準(zhǔn)把握市場需求，銷售再創(chuàng)佳績。銷售總額、銷售面積分別達(dá)87239.1億元、66244.5萬平方米，同比增長33.2%和32.0%，增長率分別高于同期全國增幅21.0、30.7個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)跑贏大勢。從增速看，百強(qiáng)企業(yè)銷售額、銷售面積增速較上年分別增長1.1、10.7個(gè)百分點(diǎn)，規(guī)模優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大。

圖2 百強(qiáng)企業(yè)及綜合實(shí)力TOP10企業(yè)2014-2018年市場份額

百強(qiáng)企業(yè)市場份額持續(xù)擴(kuò)大，首次挑起半壁江山，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。2018年，百強(qiáng)企業(yè)銷售額市場份額快速上升至58.1%，較上年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，綜合實(shí)力TOP10企業(yè)銷售額市場份額為26.4%，較上年提高2.5個(gè)百分點(diǎn)，占百強(qiáng)企業(yè)銷售總額的45.4%，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢依舊。

規(guī)模效應(yīng)加速資源集聚，中型企業(yè)增長表現(xiàn)亮眼

圖3 百強(qiáng)企業(yè)不同層級(jí)2018年銷售額及其增長率均值情況

百強(qiáng)企業(yè)超級(jí)陣營形成，千億陣營大幅擴(kuò)容。2018年，百強(qiáng)企業(yè)各層級(jí)銷售表現(xiàn)分化明顯，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢延續(xù)。其中，百強(qiáng)前10企業(yè)秉持審慎投資策略，銷售額增長率均值為23.1%；11-30企業(yè)聚焦重點(diǎn)城市群及周邊城市，銷售額增長率均值達(dá)57.9%；31-50中等規(guī)模的百強(qiáng)企業(yè)把握區(qū)域和城市潛力釋放機(jī)遇，銷售額增長率均值為40.8%。

圖4 百強(qiáng)企業(yè)地級(jí)以上城市覆蓋率及信用債、海外債融資占比

百強(qiáng)企業(yè)憑借自身較強(qiáng)的綜合實(shí)力、出眾的產(chǎn)品打造能力及良好的口碑等，在項(xiàng)目布局、拿地及融資等方面不斷集聚優(yōu)質(zhì)資源，助力其業(yè)績規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大。在項(xiàng)目布局方面，規(guī)模較大的百強(qiáng)企業(yè)擁有項(xiàng)目數(shù)量明顯高于其他企業(yè)；在拿地方面，2018年，百強(qiáng)前50企業(yè)招拍掛拿地總額約兩萬億元，拿地總規(guī)劃建筑面積約48000萬平方米；在資金方面，2018年，百強(qiáng)企業(yè)國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模為2443.0億元，占行業(yè)發(fā)行總量的44.1%；海外債發(fā)行規(guī)模為1949.2億元，占行業(yè)發(fā)行總量的72.0%。

發(fā)展目標(biāo)兼顧規(guī)模與效益，著力提升企業(yè)經(jīng)營硬實(shí)力

表1 百強(qiáng)代表企業(yè)未來發(fā)展目標(biāo)

預(yù)計(jì)2019年樓市調(diào)控政策仍將持續(xù)，政府以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。面對當(dāng)前市場環(huán)境，百強(qiáng)企業(yè)一方面把握市場機(jī)遇，尋求業(yè)績規(guī)模的適度增長，繼續(xù)做強(qiáng)做大；另一方面更加重視對產(chǎn)品的打造，著力提升運(yùn)營硬實(shí)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。百強(qiáng)企業(yè)銷售目標(biāo)更加穩(wěn)健，同時(shí)更多地將降負(fù)債、降杠桿、優(yōu)品質(zhì)、提效率等作為其發(fā)展目標(biāo)的關(guān)鍵詞，企業(yè)逐步邁入以提升綜合競爭力為目標(biāo)的高質(zhì)量發(fā)展階段。

2、聚焦熱點(diǎn)區(qū)域主流需求，調(diào)結(jié)構(gòu)優(yōu)產(chǎn)品強(qiáng)營銷

把握三四線城市放量機(jī)會(huì)，加大潛力城市深耕力度

圖5 前50企業(yè)2017、2018年各等級(jí)城市銷售額分布

2018年，全國樓市調(diào)控政策持續(xù)偏緊，百強(qiáng)企業(yè)積極把握市場結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，搶抓三四線城市放量機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績的快速增長，三四線城市銷售額占比提升至45.2%。

百強(qiáng)前50企業(yè)銷售結(jié)構(gòu)中，五個(gè)主要城市群的銷售貢獻(xiàn)占比為72.9%，其中，長三角占比最高，達(dá)33.8%，較上年提升2.4個(gè)百分點(diǎn)，其次為珠三角，占比13.4%，成渝城市群銷售貢獻(xiàn)率同比提升1.8個(gè)百分點(diǎn)至11.5%。另外，受環(huán)京樓市調(diào)控政策持續(xù)等因素影響，京津冀銷售額貢獻(xiàn)占比為8.6%，較上年下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。

搶抓改善型需求釋放機(jī)遇，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品贏得市場

圖6 前50企業(yè)2017、2018年重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段銷售占比

百強(qiáng)企業(yè)精準(zhǔn)把握市場需求，改善類產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例加大。2018年，百強(qiáng)企業(yè)把握改善型需求釋放機(jī)遇，順勢調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)銷售業(yè)績的快速增長。從百強(qiáng)前50企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段產(chǎn)品的銷售額占比來看：90-140平米首改、140-200平米改善類產(chǎn)品銷售額占比分別提升2.1、2.8個(gè)百分點(diǎn)；90平米以下首置、200平米以上高端類產(chǎn)品銷售額貢獻(xiàn)率分別降低2.4、2.5個(gè)百分點(diǎn)。

圖7 前50企業(yè)2017、2018年分城市等級(jí)各面積段銷售占比

百強(qiáng)企業(yè)因城施策，在一線城市加大了首置及首改類產(chǎn)品供給，二線及三四線城市聚焦于首改及改善類產(chǎn)品，通過把握市場差異化需求，實(shí)現(xiàn)業(yè)績快速增長；其次，百強(qiáng)企業(yè)著眼“美好生活”，圍繞客戶需求，從文化、科技、健康等方面入手，提高產(chǎn)品附加值，提升產(chǎn)品品質(zhì)，以差異化的產(chǎn)品優(yōu)勢搶占市場份額。

緊跟市場節(jié)奏大力推盤，多措并舉快速跑量回籠資金

圖8 前30企業(yè)2018年推盤數(shù)量及全國商品房月度銷售情況

百強(qiáng)企業(yè)憑借敏銳的市場洞察力，準(zhǔn)確把握市場節(jié)奏，推動(dòng)銷售業(yè)績持續(xù)快速增長。研究組對百強(qiáng)前30企業(yè)的月度推盤數(shù)量研究顯示：2018年，百強(qiáng)企業(yè)緊跟市場大勢和政策導(dǎo)向，下半年推盤量快速增長，前30企業(yè)全年推盤總量達(dá)2580個(gè)，同比增長82.8%，逐月推盤量呈現(xiàn)出波動(dòng)上升趨勢。

3、加快周轉(zhuǎn)提升運(yùn)營效率，降本增效拓展盈利空間

緩補(bǔ)倉促去化加速周轉(zhuǎn)，多渠道提升運(yùn)營效率

圖9 百強(qiáng)企業(yè)2016-2018年周轉(zhuǎn)率變化情況

2018年，百強(qiáng)企業(yè)放緩補(bǔ)倉速度的同時(shí)加大去化力度，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與存貨周轉(zhuǎn)率均出現(xiàn)小幅上升，不同層級(jí)企業(yè)分化顯著。2018年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度不放松。百強(qiáng)企業(yè)未雨綢繆，放緩補(bǔ)倉的同時(shí)加快去化，促進(jìn)企業(yè)整體周轉(zhuǎn)率延續(xù)上升趨勢。2018年百強(qiáng)企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值較上年增加0.04至0.36，存貨周轉(zhuǎn)率均值較上年提升0.03至0.56。

為實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)效率提升，百強(qiáng)企業(yè)一方面構(gòu)建全面的流程管控體系，在多個(gè)環(huán)節(jié)做到工作前置，保證項(xiàng)目快速開盤，同時(shí)企業(yè)加快運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)化的落實(shí)，提升開發(fā)效率；另一方面，百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)一步加大全民營銷力度，提升銷售速度；此外，部分企業(yè)引入股權(quán)激勵(lì)、合伙人制度構(gòu)建“共創(chuàng)、共擔(dān)、共享”的企業(yè)文化，通過組織結(jié)構(gòu)與機(jī)制的再造為企業(yè)發(fā)展提速。

“增收又增利”態(tài)勢延續(xù)，盈利能力分化加劇

圖10 百強(qiáng)企業(yè)2014-2018年?duì)I業(yè)收入與凈利潤均值變化情況

2018年百強(qiáng)企業(yè)收入與凈利潤持續(xù)增長，凈利潤率穩(wěn)步提升。良好的銷售業(yè)績與高效運(yùn)營帶動(dòng)企業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，全年百強(qiáng)企業(yè)總資產(chǎn)均值為2079.1億元，同比增長22%，營業(yè)收入均值同比增長27.3%至486.2億元，凈利潤均值則同比增長28.2%至64.4億元。

圖11 各層級(jí)百強(qiáng)企業(yè)2017、2018年凈利潤率及ROE情況

2018年，百強(qiáng)企業(yè)盈利能力繼續(xù)提升，凈利潤率、ROE均值分別為11.5%、17.2%，較上年分別提升0.2、0.9個(gè)百分點(diǎn)。由于企業(yè)發(fā)展重心不同，百強(qiáng)企業(yè)盈利能力呈現(xiàn)分化，規(guī)模較大企業(yè)盈利能力更勝一籌。2018年，龍頭企業(yè)選擇主動(dòng)“踩剎車”，在發(fā)展思路上向效益轉(zhuǎn)變，開始從規(guī)模擴(kuò)張為主向“規(guī)模與質(zhì)量”并重轉(zhuǎn)型，憑借品牌、周轉(zhuǎn)能力、管理效率等優(yōu)勢，取得更高的經(jīng)營效益。

降成本提溢價(jià)多管齊下，創(chuàng)造更大盈利空間

圖12 各層級(jí)百強(qiáng)企業(yè)2018年信用債、綜合融資成本率情況

2018年，百強(qiáng)企業(yè)在土地、資金、運(yùn)營管理等方面積極控制成本，并多渠道提升產(chǎn)品附加值，改善了企業(yè)的盈利表現(xiàn)。放緩拿地節(jié)奏減少支出，多渠道拓儲(chǔ)降低拿地成本；融資馬太效應(yīng)凸顯，百強(qiáng)企業(yè)獲低成本資金支持，同時(shí)積極拓展資產(chǎn)證券化等多種新型融資渠道。

圖13 百強(qiáng)代表企業(yè)2017、2018年新增地價(jià)占銷售均價(jià)的比重

成本普漲背景下，規(guī)模較大的百強(qiáng)企業(yè)費(fèi)用管控能力更優(yōu)，2018年百強(qiáng)企業(yè)三項(xiàng)費(fèi)用率均值為9.8%，較上年增加0.4個(gè)百分點(diǎn)，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用率同比增加0.28個(gè)百分點(diǎn)，管理費(fèi)用率同比增加0.09個(gè)百分點(diǎn)；通過控制土地成本以及提升產(chǎn)品溢價(jià)，有力拓展了企業(yè)利潤空間。

4、適應(yīng)大勢調(diào)整投資節(jié)奏，多渠道融資保穩(wěn)健發(fā)展

拿地態(tài)度趨于理性，全年三四線拿地占比提升

圖14 各層級(jí)百強(qiáng)企業(yè)2017、2018年拿地金額占銷售額比重均值

百強(qiáng)企業(yè)的拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，拿地金額占銷售額比重大幅下降。2018年百強(qiáng)代表企業(yè)的拿地金額為19886.4億元，同比下降20.3%，拿地面積為48339.3萬平方米，同比下降7.6%。2018年下半年，隨著土地市場的降溫，百強(qiáng)企業(yè)緊跟外部形勢變化，投資更顯理性，拿地金額較上半年有所回落。

圖15 各層級(jí)百強(qiáng)代表企業(yè)2018年一級(jí)市場合作地塊及權(quán)益比例

百強(qiáng)企業(yè)在招拍掛市場中繼續(xù)保持合作態(tài)度，借助合作各方的資源優(yōu)勢，降低拿地風(fēng)險(xiǎn)。2018年，百強(qiáng)代表企業(yè)的一級(jí)市場平均權(quán)益比例（按金額）為78.5%，與上年同期基本持平，全年通過招拍掛獲取地塊3092幅，合作地塊數(shù)量占比達(dá)到28.2%，提高3.7個(gè)百分點(diǎn)，大中型百強(qiáng)企業(yè)的合作熱情更高，資源整合能力更強(qiáng)。

圖16 各層級(jí)代表企業(yè)2017、2018年拿地城市結(jié)構(gòu)（按面積）

百強(qiáng)企業(yè)拿地方向持續(xù)向三四線城市下沉，三四線城市的新增土儲(chǔ)面積達(dá)到總量的52.8%。分層級(jí)來看，大多數(shù)前10企業(yè)的布局重點(diǎn)分布于一二線城市，但總體三四線占比仍呈現(xiàn)增長，達(dá)到50.0%；11-30企業(yè)在三四線城市的拿地面積占全部新增土儲(chǔ)的比重最高，為52.9%；31-50企業(yè)中，部分企業(yè)在二線城市的新增土儲(chǔ)增長明顯，整體三四線新增土儲(chǔ)占比減少5.1個(gè)百分點(diǎn)至50.7%；51-100企業(yè)位于三四線城市的新增土儲(chǔ)面積占比增長幅度最大，增長12.2個(gè)百分點(diǎn)至43.4%。

圖17 各層級(jí)代表企業(yè)2017、2018年新增土儲(chǔ)均價(jià)及平均溢價(jià)率

百強(qiáng)企業(yè)的新增土儲(chǔ)均價(jià)及平均溢價(jià)率均出現(xiàn)同比下降。2018年百強(qiáng)企業(yè)大部分新增土儲(chǔ)集中于三四線城市，導(dǎo)致了拿地均價(jià)出現(xiàn)了相應(yīng)的降低，百強(qiáng)企業(yè)的拿地均價(jià)同比降低13.8%至4182.3元/平方米，同時(shí)一二線城市頻繁出臺(tái)的限售限價(jià)政策令企業(yè)的拿地?zé)崆椴蝗缟夏辏髽I(yè)在招拍掛市場中競爭意愿有所減弱，溢價(jià)率均值下降27.9個(gè)百分點(diǎn)至21.4%。

公司債券發(fā)行回暖，新型融資方式方興未艾

圖18 百強(qiáng)企業(yè)2017、2018年信用債及海外債發(fā)行結(jié)構(gòu)

2018年，在融資環(huán)境緊縮的情況下，百強(qiáng)企業(yè)依托自身的規(guī)模優(yōu)勢，融資規(guī)模依然保持平穩(wěn)增長： 1）與銀行及信托機(jī)構(gòu)合作獲取資金；2）百強(qiáng)企業(yè)的公司債發(fā)行較上年明顯回暖；3）積極對ABS等新型融資方式進(jìn)行探索，其中供應(yīng)鏈ABS占比最高；4）積極尋求股權(quán)類融資機(jī)會(huì)，通過登陸資本市場、引入投資者等方式獲取資金。

5、高價(jià)地去化壓力漸釋放，精準(zhǔn)布局降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

2018年，土地市場有所降溫，溢價(jià)率下滑、流拍地塊增多，城市分化進(jìn)一步加劇，百強(qiáng)企業(yè)謹(jǐn)慎投資并加快回籠資金，高價(jià)地規(guī)模有所下降，同時(shí)伴隨百強(qiáng)企業(yè)前期所拿高價(jià)地項(xiàng)目陸續(xù)入市，企業(yè)去化壓力有效緩解。

高價(jià)地開盤率超五成，去化壓力逐步釋放 

圖19 百強(qiáng)企業(yè)2016年高價(jià)地各開盤率區(qū)間企業(yè)個(gè)數(shù)情況

從開盤率來看，百強(qiáng)企業(yè)歷史高價(jià)地開盤率超五成，去化壓力逐步釋放。研究組整理了百強(qiáng)企業(yè)近三年所拿高價(jià)地及其開盤情況，2016年以來所有高價(jià)地中，百強(qiáng)企業(yè)所拿高價(jià)地?cái)?shù)量占比61.3%，且所拿高價(jià)地主要布局于一二線城市，占比76.6%，高價(jià)地潛在消化能力較高。

優(yōu)貨值結(jié)構(gòu)降去化風(fēng)險(xiǎn)，提高變現(xiàn)能力?，F(xiàn)金流

圖20 百強(qiáng)代表企業(yè)可售貨值按不同城市土地去化周期劃分結(jié)構(gòu)

2018年，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)，不同城市市場加速分化，影響企業(yè)項(xiàng)目去化率，百強(qiáng)企業(yè)不斷優(yōu)化可售貨值結(jié)構(gòu)，加速回款保障企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營。2018年，百強(qiáng)企業(yè)通過招拍掛或收并購等方式獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，土地儲(chǔ)備規(guī)劃建筑總面積均值達(dá)1565.2萬平方米。百強(qiáng)代表企業(yè)可售貨值結(jié)構(gòu)整體良好，去化周期在2年以內(nèi)占比約80%。

6、強(qiáng)現(xiàn)金管控努力去杠桿，借勢融資防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

放緩?fù)顿Y強(qiáng)調(diào)銷售回款，經(jīng)營現(xiàn)金流再度回正

圖21 百強(qiáng)企業(yè)2014-2018年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額均值

2018年，百強(qiáng)企業(yè)更加重視現(xiàn)金流管控，經(jīng)營性現(xiàn)金流回正。2018年百強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額均值為15.7億元，相比上年提升顯著。2018年，百強(qiáng)企業(yè)放緩?fù)顿Y減少現(xiàn)金流出，同時(shí)加大銷售回款力度，開源節(jié)流改善現(xiàn)金流。2018年，百強(qiáng)代表企業(yè)土地投資支出占銷售額比重為27.2%，較2017年下降19.7個(gè)百分點(diǎn)。

去杠桿取得成效，短期償債能力回升

圖22 百強(qiáng)企業(yè)2014-2018年資產(chǎn)負(fù)債率及有效負(fù)債率

2018年，多部門發(fā)文要求做好降低企業(yè)杠桿率各項(xiàng)工作，打好防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)，“降負(fù)債”成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)高頻詞匯。從資產(chǎn)負(fù)債率來看，2018年百強(qiáng)企業(yè)均值為77.8%，較上年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)；從有效負(fù)債率來看，剔除預(yù)收賬款后，有效負(fù)債率為49.3%，同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，負(fù)債水平仍整體可控。

債務(wù)集中償付期到來，借新還舊緩解兌付壓力

圖23 2019-2023年房地產(chǎn)行業(yè)債券需償還規(guī)模

存續(xù)債券步入集中還款期，近三年行業(yè)償債規(guī)模逐年遞增。到2019年，整個(gè)行業(yè)需要償還的國內(nèi)外信用債規(guī)模共計(jì)將達(dá)5381.6億元，并于2021年整體接近萬億元，其中近半數(shù)為公司債。面對兌付壓力，百強(qiáng)企業(yè)積極進(jìn)行再融資償還舊債。2018年下半年百強(qiáng)企業(yè)共發(fā)行信用債111筆，合計(jì)融資規(guī)模1512.9億元，完全覆蓋全年信用債到期規(guī)模。

7、響應(yīng)號(hào)召投身精準(zhǔn)扶貧，助力全面建成小康社會(huì)

表2 部分百強(qiáng)企業(yè)精準(zhǔn)扶貧成效

黨的十九大明確把精準(zhǔn)脫貧作為決勝全面建成小康社會(huì)必須打好的三大攻堅(jiān)戰(zhàn)之一，鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)積極參與脫貧攻堅(jiān)。百強(qiáng)企業(yè)積極響應(yīng)扶貧戰(zhàn)略部署，加大財(cái)力、物力、人力等投入。百強(qiáng)企業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢開展產(chǎn)業(yè)、教育、就業(yè)等精準(zhǔn)扶貧，因地制宜開展可持續(xù)性發(fā)展的“造血式”扶貧成為工作重點(diǎn)。 

8、多方位行動(dòng)回饋社會(huì)，積極踐行企業(yè)公民責(zé)任

圖24 百強(qiáng)企業(yè)2014-2018年納稅額與凈利潤增長情況

2018年，百強(qiáng)企業(yè)積極依法納稅，納稅額穩(wěn)步上升：百強(qiáng)企業(yè)納稅總額均值達(dá)66.7億元，同比增長22.8%，其中稅金及附加均值為38.3億元，所得稅均值為28.4億元，同比分別增長17.1%、31.5%。

百強(qiáng)企業(yè)積極推進(jìn)保障房建設(shè)，不斷提升保障房建設(shè)品質(zhì)，助力實(shí)現(xiàn)“住有所居”，“住有宜居”；此外，百強(qiáng)企業(yè)不斷加大公益方面的投入力度，設(shè)立公益基金，從教育、環(huán)保、醫(yī)療、文化保護(hù)等多方面著手，奉獻(xiàn)愛心，用行動(dòng)回饋社會(huì)。